Introduction
La location d’un local à usage commercial est encadrée par la loi n° 49-16 relative au bail commercial.
Lorsqu’un locataire cesse de payer son loyer pendant plus de trois mois, le bailleur est en droit d’engager une procédure d’éviction pour récupérer son bien.
Cette procédure est cependant strictement encadrée afin de protéger les droits du bailleur tout en garantissant ceux du locataire.
1. Fondement légal
La loi marocaine prévoit que :
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Le non-paiement du loyer pendant une durée de trois mois consécutifs constitue un motif légitime de résiliation du bail commercial.
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L’éviction ne peut toutefois intervenir qu’après le respect d’une procédure spécifique, destinée à assurer un équilibre entre les droits des deux parties.
2. Les étapes de la procédure
A. Mise en demeure du locataire
Avant toute action judiciaire, le bailleur doit mettre en demeure le locataire de régler les loyers dus.
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La mise en demeure doit être adressée par huissier de justice.
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Elle précise le montant exact des arriérés et accorde un délai supplémentaire de 15 jours pour régulariser la situation.
B. Saisine du tribunal compétent
Si le locataire ne régularise pas la situation :
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Le bailleur saisit le tribunal compétent du lieu de situation de l’immeuble.
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Le tribunal examine la demande et peut prononcer la résiliation du bail ainsi que l’expulsion du locataire.
C. Décision judiciaire d’éviction
Le juge, après examen du dossier, peut :
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Constater le défaut de paiement persistant.
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Ordonner la résiliation du bail.
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Autoriser l’expulsion du locataire et, le cas échéant, de toute personne occupant les lieux.
D. Exécution de la décision
Une fois la décision définitive rendue :
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L’huissier de justice procède à l’exécution forcée.
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Le locataire est contraint de libérer les lieux.
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En cas de résistance, l’huissier peut requérir le concours de la force publique.
3. Conséquences pour le locataire
En cas d’éviction pour défaut de paiement :
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Le locataire perd le droit au renouvellement du bail commercial, normalement protégé par la loi.
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Il ne bénéficie pas de l’indemnité d’éviction, dès lors que la résiliation est fondée sur un motif légitime.
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Il reste tenu de payer les arriérés de loyers.
4. Droits du bailleur et garanties
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Le bailleur peut récupérer son bien et le relouer à un tiers.
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Il peut réclamer le paiement des loyers dus ainsi que des dommages et intérêts si un préjudice particulier est établi.
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La procédure judiciaire permet d’obtenir une décision exécutoire, sécurisant ainsi son droit de propriété.
5. Conseils pratiques
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Pour le bailleur : agir rapidement dès le premier retard de paiement afin d’éviter une accumulation d’impayés.
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Pour le locataire : réagir à la mise en demeure et tenter une régularisation amiable avant l’écoulement du délai de 15 jours.
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Dans tous les cas : conserver les preuves écrites (contrat de bail, quittances, correspondances).
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